Для большинства граждан России приобрести квартиру – задача не из простых. Скорее, одна из самых сложных в жизни. Разве что, это можно сделать с помощью ипотечного кредита. В связи с чем неизбежно встает вопрос: что выгоднее – аренда или ипотека?
К примеру, речь о скромной однокомнатной квартирке на окраине российской столицы. Ее стоимость – четыре миллиона, а снять можно за 22 тысячи рублей. Чтобы приобрести такое жилье по ипотеке, потребуется, допустим, первоначальный взнос – 20 процентов ее стоимости. Это – 800 тысяч рублей. Предположим, срок ипотеки будет 20 лет, а ставка – 12%. Тогда в месяц придется отдавать 35 тысяч рублей. Через 20 лет банк получит от этого человека около 8,5 миллионов рублей – в два раза больше стоимости однушки.
Расчеты можно скорректировать: в случае использования налогового вычета покупатель квартиры получит 650 тысяч рублей. За 20 лет владения объектом недвижимости он заплатит налог на имущество – 80 тысяч рублей. Квартплату должен платить и арендатор, и собственник, так что этот фактор можно опустить.
В случае, если в течение этих 20 лет стоимость недвижимости будет расти на 4%, то данная однушка будет стоить 8,8 миллионов рублей. Таким образом, человек вложит: 800 тысяч + 8,5 миллионов, да еще и плюс налог. На все это у него уйдет, грубо говоря, 9,3 миллиона. Он получит жилье, стоимость которого будет 8,8 миллионов, да еще 650 тысяч налогового вычета. Таким образом, покупатель «выходит в ноль». Зато у него появляется объект, в котором можно не только жить, но и передать в наследство или использовать как источник пассивного дохода.
В случае же аренды этот человек заплатит за это время около 5,3 миллионов рублей. Это, предположительно, составит 60% от стоимости квартиры, которая будет через 20 лет. В собственности же у него не останется ничего. Выходит, ипотека в долгосрочном прогнозе все-таки выгоднее.
Можно сказать, что необязательно жить в Москве – есть и регионы. К тому же, если человек заведет семью, ему будет тесно в однушке. Да и ставки по ипотеке в последнее время падают.
Тогда для примера можно взять двухкомнатную квартиру в Нижнем Новгороде. Ее стоимость примерно 3, 2 миллиона. Процентная ставка – 9,56%. Срок тот же – 20 лет.
При этом есть два вида платежей – аннуитетные (равная сумма) и дифференцированные (сумма со временем уменьшается). В целом, дифференцированные платежи выгоднее, но аннуитетные наиболее распространены. В первом случае, переплата за кредит составит 3,4 миллиона, во втором – 2,6 миллиона. Ежемесячный платеж составит примерно 25 тысяч рублей.
На самом деле, есть еще одна сложность. Действительно ли, рост цен на жилье будет совпадать с инфляцией? Если бы квартиры дорожали теми же темпами, как продукты, то вложения в недвижимость были бы одними из самых выгодных. Реальность, однако, свидетельствует о том, что жилье дорожает не столь быстро. А возможно, его стоимость даже будет падать (это – тенденция с 2014 года). Цена увеличивается в том случае, если спрос на жилье в конкретном городе очень высок.
Некоторые аналитики полагают, что, скорее всего, прирост цен (при оптимистическом сценарии) будет примерно 1% в год. И вышеуказанная двушка в Нижнем Новгороде через 20 лет будет стоить 3,9 миллиона.
Чтобы взять такую квартиру в аренду, понадобится 20 тысяч рублей. Конечно, эта сумма постоянно растет, и за четыре года изменилась, в целом, на 1200 рублей, или 6,6%. Получается, что за 20 лет за аренду будет заплачено 5,6 миллиона рублей. Но – опять же! – в случае ипотеки человек получит в собственность квартиру, а в случае съема останется ни с чем.
Можно, однако, разницу в платежах по ипотеке и по аренде – а это 5 000 рублей – в случае съема класть на банковский депозит. Да еще и первоначальный взнос можно отправить туда же. Но сейчас проценты по депозитам невелики – в среднем, 6%. Причем, возможно, они будут падать, поскольку государство, борясь с инфляцией, снижает ключевую ставку. В случае, если ставка будет падать каждый год на 0,5%, на пополняемом вкладе накопится за 20 лет около 2,3 миллиона. Квартира же будет стоить около 4 миллионов. Опять же, получается, что брать ипотеку выгоднее.
Конечно, все это – лишь весьма грубые расчеты. Многое зависит от конкретного города, от ситуации в каждой конкретной семье, да и прогнозировать что-либо сложно в стремительно меняющемся мире.
Да и дело ведь не только в математике. Втягивание в ипотеку – это многолетняя кабала. Человек может в любой момент лишиться источников дохода – и тогда квартиру у него заберет банк. Вложения в новостройки весьма рискованны – можно пополнить ряды обманутых дольщиков. К тому же, в случае покупки в кредит, жилец привязан к своей квартире на весь срок выплат. А вдруг придется переехать в другой район или даже в другой город?
Съем делает человека более мобильным. Можно всегда переехать в более удобное место. Если доход сократится – то возможно найти более дешевое жилье. Если же увеличится состав семьи – напротив, нужно будет искать более просторную квартиру. Однако все эти переезды – дело хлопотное. Есть риск нарваться на неадекватных квартиросдатчиков. Да и все эти годы съемщик не будет чувствовать себя полноправным хозяином своего жилья.
Общий вывод, который можно сделать, заключается в том, что какого-то универсального рецепта, подходящего для всех, не существует. Однако чисто математически и в долгосрочной перспективе покупка жилья в ипотеку все-таки выгоднее, чем вечная арендная плата чужому дяде. Да и в наследство детям будет, что оставить.
Комментарии (1)